Либерализация ипотеки в любом ее проявлении – понижении процентных ставок по выдаваемым кредитам, смягчении требований к заемщикам и пр. – возможна лишь тогда, когда складываются внешние предпосылки для этого. На сегодняшний день таких предпосылок нет. Напротив, искусственно облегчив выдачу ипотечных кредитов, можно гарантированно получить проблему, сопоставимую по масштабам с ипотечным кризисом в США. Это данность нынешнего периода. Что, впрочем, совершенно не означает, что через несколько лет картина кардинально не изменится.
Кредитование и государственная политика
Банковское кредитование, в том числе ипотечное, развивается в нашей стране очень стремительно: россиянам все более свойственно жить в кредит. В различных российских Бюро кредитных историй уже хранятся данные о заимствованиях более чем 40 млн граждан. Это неправдоподобно много, если принять во внимание, что учет начат только три года назад! Объемы и количество выданных кредитов растут год от года, хотя темпы этого роста стали постепенно затихать. Три года назад объем выданных кредитов вырос в два раза, два года назад – в полтора, в 2007 г. – на треть. В этом, полагаю, прирост составит 10–20 %. Причем следует учитывать, что это произойдет в год, на экономике которого отразился и мировой ипотечный кризис, и кризис фондового рынка.
Нужно ли популяризовать кредиты, в том числе и ипотечные, повышать их привлекательность для населения, идти по пути либерализации ипотечного кредитования? Конечно, нужно. Но в тех рамках, которые позволяет рыночная ситуация. Эти рамки в последнее время заметно сузились. Два-три года назад, когда произошел настоящий прорыв в ипотечном кредитовании в России, конкуренция банков резко возросла, процентная ставка падала, многие банки стали выдавать кредит без первоначального взноса. Последнее безопасно, если цена на недвижимость постоянно растет, что долго наблюдалось и на американском, и на нашем рынках. Но рассчитывать на то, что так будет всегда, очень неосмотрительно, что США и продемонстрировали всему миру. Сейчас наблюдается редчайшее явление: мы учимся на чужих ошибках. Российские банки один за другим отказываются от практики выдачи кредитов без первоначального взноса, что делает ипотечное кредитование уж точно не более либеральным, если под либеральностью подразумевать свободу от ограничений.
Но я не считаю это большой трагедией. Когда кредиты выдаются направо и налево, то в среднесрочной перспективе это приводит к печальным последствиям, причем не только для того, кто выдает кредит, но и для того, кто его получает. В 2001–2002 гг. тысячи и тысячи американцев взяли почти бесплатные ипотечные кредиты, в результате через жилье резко обесценилось. И это ударило не только по экономике опосредованно через финансовый кризис, но и непосредственно по человеку, который приобрел жилье. Американец вечно живет в долг. Теперь, когда недвижимость упала в цене, его залоги обесценились. Таким образом, избыточно либеральное поведение в сфере ипотечного кредитования бьет не только по абстрактной экономике, но и по конкретному человеку. И хотя России подобная участь пока не грозит, из американской ошибки банкиры выводы сделали.