Оценить рынок рефинансирования в РФ сегодня достаточно сложно, поскольку нет достоверной статистики, даже у Центробанка. Предположительно, в нашей стране рефинансируется около половины выданных ипотечных кредитов. Из этих 50 % на долю коммерческих рефинансирующих компаний приходится примерно 20–30 %, остальное – доля государственных и окологосударственных компаний и банков.

У действующих коммерческих рефинансирующих компаний одна общая характеристика – развитая филиальная или партнерская сеть. По другим критериям они делятся на несколько групп. По типу организации выделяют две категории – банковские и не банковские. К последним относятся специально созданные финансово-инвестиционные компании, такие как ООО «АТТА Ипотека». Это финансовые посредники, не занимающиеся другим бизнесом. Из числа банков это, например, DeltaCredit.

В зависимости от того, кто стоит за этими организациями, можно выделить компании либо с прямым госучастием, либо с участием окологосударственных структур, например частный банк, принадлежащий 100 %-й государственной «дочке». Действительно коммерческими рефинансирующими организациями из наиболее известных можно считать те же DeltaCredit и ООО «АТТА Ипотека», которые созданы без участия государства или госкомпаний.

По источникам происхождения стартового капитала практически все участники, которые не являются государственными или квазигосударственными, не являются и российскими. Даже если они формально резиденты, реальными кредиторами все равно выступают иностранные владельцы. При этом не имеются в виду кредиторы, которые возникают на стадии выпуска ценных бумаг.

Таким образом, фондирование рынка коммерческого ипотечного рефинансирования происходит в нашей стране либо за счет государственных средств, либо за счет средств иностранных инвесторов. Поэтому, строго говоря, российского коммерческого рынка ипотечного рефинансирования как такового еще нет, хотя организации и существуют. Некоторые компании заявляли о себе, но пока они не начали работать.

Существует несколько препятствий для развития рынка ипотечного рефинансирования в РФ. В частности, отсутствие закона о секьюритизации. Рефинансирование без этого механизма затруднено. Однако даже в рамках действующего законодательства сделки по секьюритизации проводить можно, что называется, на ручном приводе и в основном на западных площадках. Отсутствие закона, безусловно, является чисто технической помехой, но не стопором.

Сегодня основная помеха для развития ипотечного рефинансирования (только и исключительно экономическая ситуация) кризис ликвидности (и в России, и на Западе).

Если сравнить деятельность рефинансирующей организации с работой ныряльщика, который дышит под водой только за счет воздуха, закачанного в баллоны, то в наши «баллоны» этот воздух закачивается за счет секьюритизации, открытых кредитных линий, желания, в основном западных инвесторов, вложить деньги в российские ипотечные активы. Почти 95 % всех сделок по секьюритизации – это сделки на деньги, пришедшие извне, независимо от того, российские они по происхождению или нет. Сейчас воздух заканчивается. Начинается нехватка кислорода, кессонная болезнь и всякие сопутствующие симптомы. Так же и российский ипотечный рынок. И тут каждый ныряльщик выживает, как может. Один способен задержать дыхание – у него объем легких большой – и пересидеть. Другой найдет какую-нибудь пещеру, откуда высунет кончик носа, и будет дышать осторожно. Кого-то раздавит вода.