Однако я надеюсь на развитие ситуации в положительном ключе. Благодаря дефициту жилья, имеющему, безусловно, крайне пагубное влияние на наш рынок с точки зрения потребителя из-за стремительно растущих цен на недвижимость, спрос сохранится и предпосылки для вертикального падения цен не возникнут. Лично я не верю, что в Москве цена на квадратный метр жилья может упасть до $3000 и что это добьет столичный рынок ипотечного кредитования окончательно.
Однако, несоответствие уровня дохода населения, спроса на недвижимость существующей ценовой динамике просто колоссально. Это закладывает основание для будущего кризиса. В подобном смысле определенных шагов ждут от политики наших властей. И пока сверхактивное вмешательство со стороны госорганов незаметно. Хотя в целом нацпроект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» достиг определенных целей, сегодня необходимо переосмысление того, что уже сделано, чтобы четко сформулировать дальнейшего развития рынка недвижимости.
С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ КАЧЕСТВА ЗАЕМЩИКОВ, КРИЗИС – ЭТО БЛАГО
Александр Черняк
Генеральный директор ООО «АГРА Ипотека»
Александр Викторович Черняк с октября 2005 г. является генеральным директором, членом совета директоров ООО «АТТА Ипотека». С 2000 по 2005 г. был в созданном Правительством РФ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» членом правления и заместителем генерального директора. С 1992 по 2000 г. занимал различные должности в крупнейших российских банках. Соавтор Стандартов выдачи рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и автор Правил выдачи, рефинансирования и сопровождения ООО «АТТА Ипотека», один из разработчиков закладной и практик ее использования на российском рынке. С 1997 г. по настоящее время – член ряда экспертных советов по проблемам жилья и ипотеки Государственной думы, Совета Федерации, правительства Москвы; один из основателей, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), действительный член Международной академии инвестиций и экономики строительства (МАИЭС). Доктор экономических наук, профессор. Автор 15 книг по проблемам экономики, инвестиций, ипотеки, недвижимости и строительства.
Система коммерческого рефинансирования ипотеки предполагает наличие банков и небанковских компаний с длинными ресурсами, привлеченными с рынка капитала путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые выкупают у первичных кредиторов пулы однородных стандартных кредитов. Первичные кредиторы получают возможность «облегчить» свои балансы, освобождая средства для дальнейшей выдачи розничных ипотечных кредитов. Таким образом, рефинансирующие организации становятся для других участников ипотечной системы центром ликвидности.
Секьюритизация как бизнес
Двухуровневая система коммерческого рефинансирования ипотеки, впервые выстроенная в США, функционирует во многих странах. Обязательным условием рынка ипотечного рефинансирования является наличие стандартов массовых кредитов, которые можно объединять в пулы. В большинстве стран подобная система позволяет первичным кредиторам не просто продавать кредиты рефинансирующим организациям, но еще и покупать у них ресурсы по разумной цене для последующей выдачи стандартных кредитов. При этом у банка есть возможность опциона: до тех пор, пока ему выгодно (например, из соображений доходности) держать кредит на балансе, он держит, как только становится невыгодно, он имеет право продать его рефинансирующей компании.