4. Нам надо столько денег…

Такой метод в большинстве случаев обречён на провал. Скорее всего, продажа недвижимости обусловлена какими-то целевыми тратами: инвестициями в бизнес, покупкой другой недвижимости или оплатой долгов. Этот метод оценки больше похож на фантазию. Продавец пытается проверить: а дадут ли указанное количество денег?

5. Я прочитал в аналитике, что квадратный метр у меня в районе стоит…

Аналитика в России по большей части учитывает изменение цен на основе анализа рекламных объявлений. Объявления от частных лиц на рынке недвижимости – пример идеальной конкуренции. Скажем, когда на рынке сотовой связи есть три игрока, им проще договориться о единой ценовой политике (картельный сговор). Когда же на рынке недвижимости – 40.000 объявлений от частников в рекламе, они никогда между собой не договорятся, а следовательно, это рынок, где единая цена по сговору невозможна. Так что часто цены там зависят от настроения собственников. Прочитав утром в газете, что цены будут расти, вечером большинство владельцев поднимут свои цены. Журналист на следующий день открывает порталы и восклицает: “Ну! Я же говорил, что цены будут расти!” Такой подход не ориентируется на оценку покупательских способностей. Это цепная реакция на новости, а не реальный рост потребительского спроса.

Поведение толпы собственников часто приводит к возникновению “ценового пузыря”. В таком случае цены достигают определённого значения, при котором покупатель перестаёт проявлять интерес к объектам.

Важно отметить, что “средняя температура по больнице” никогда не даёт реальной информации о количестве “больных”, “идущих на поправку” и “лежащих в отделении интенсивной терапии”.

Средняя цена 1 м^>2 в районе – скорее всего, некий примерный индикатор для расчётов. Более того, есть и ещё одна особенность. Чем меньше площадь объекта, тем больше цена квадратного метра. И наоборот – большие по площади объекты в одном и том же доме имеют меньшую цену 1 м^>2.

Например, в одном доме будут рекламироваться однокомнатная квартира в 38 м^>2 по цене 7.000.000 рублей, двухкомнатная квартира в 54 м^>2 по цене 9.000.000 рублей и трёхкомнатная квартира в 76 м^>2 по цене 12.000.000 рублей. Давайте посчитаем цену 1 м^>2. В однокомнатной – 184.000 рублей, в двухкомнатной – 167.000 рублей, в трёхкомнатной – 156.000 рублей. Какой толк вам принесёт информация о том, что средняя цена квадратного метра в районе составляет 170.000 рублей, если вы собираетесь продавать конкретный объект с конкретной площадью?

6. Рынок растёт, и я выставил объект на опережение роста цен

Это методика установки цены на недвижимость справедлива, только если вы действительно уверены, что рынок сейчас растёт. И растёт такими темпами, при которых дойдёт до вашей цены в нужные вам сроки. И при этом по дороге не случится никакого кризиса. Как я уже писал, часто это заблуждение.

Что же делать?

– Для начала вспоминаем первую часть книги. Напомню, что существуют следующие методы оценки:

– сравнительный;

– доходный;

– расходный;

– альтернативных инвестиций.

Сравнительный метод оценки наиболее чётко подходит для анализа цены выхода в рекламу с объектом жилой недвижимости. Доходный метод дополняет сравнительный, если мы говорим о продаже коммерческой недвижимости, которая приносит определённый доход. Метод альтернативных инвестиций хорошо добавлять тогда, когда мы понимаем, что в другом секторе инвестиций мы быстро вернём дисконт, который дали при продаже недвижимости. Другими словами, при определении цены выхода в рекламу вы должны оценить скорость сделки и скорость возврата недополученных денег. Расходный метод, скорее всего, даст немного пользы. Что толку считать расходы, если вы понимаете, что ценой сделки расходы не покрыть?