Если же средств акционеров достаточно лишь на запуск проекта (создание офисов, пунктов обслуживания клиентов, оплату труда специалистов, которые разрабатывают кредитные продукты), следует уделить особое внимание потенциальным возможностям создаваемой кредитной организации с точки зрения получения заемных денег. Еще год назад самой популярной моделью розничного банковского бизнеса была следующая: банки получали сравнительно дешевые денежные ресурсы за рубежом в виде публичных займов или синдицированных кредитов, которые затем выдавали российским клиентам в виде розничных кредитов. Получаемой маржи вполне хватало и на покрытие текущих расходов банка, и на расширение продуктовой линейки. Кроме того, крупные российские банки могли выкупать пулы ипотечных кредитов у региональных игроков. Собрав портфель однородных кредитов на сумму от $100 млн, банк секьюритизировал их за рубежом и таким образом получал новый заем.

Однако сейчас, в разгар кризиса ликвидности на мировых финансовых рынках, для наших компаний закрыты не только возможности секьюритизации ипотечных портфелей, но и обычные займы. Это не значит, что зарубежные инвесторы вовсе отказались от покупки российских долгов, однако стоимость зарубежных заимствований сейчас значительно возросла. В такой ситуации банки могут рассчитывать лишь на средства акционеров и на зарабатываемую прибыль.

Конечно, кредитные организации, которые вышли на рынок ипотеки несколько лет назад, были в более выигрышной ситуации, чем сегодняшние дебютанты. В целом за пять лет количество банков, выдающих кредиты на покупку жилья, выросло в разы – сейчас, по данным «РБК.Рейтинг», на рынке ипотеки присутствуют почти 200 банков. Всего же, по данным Банка России, на начало второго полугодия 2008 г. объем задолженности по ипотечным кредитам составил 825 млрд рублей, а по итогам прошлого года рост ипотечного бизнеса составил 161 %. Банки смогли активно наращивать ипотечные портфели, вкладывая деньги в развитие региональной сети, создание собственных ипотечных стандартов и обучение персонала по работе с клиентами.

Поэтому сегодняшняя стратегия работы создаваемого ипотечного банка, обязательно должна ориентироваться на текущую рыночную ситуацию и в столицах, и в регионах. Например, можно сосредоточиться только на выдаче ипотеки в столичных городах, однако уровень конкуренции там несопоставим с региональным рынком. Можно сразу «разойтись» по регионам, и если у акционеров достаточно средств и перед банком не стоит острый вопрос о фондировании, немедленно начать массированную выдачу кредитов через региональных партнеров.

Однако работа в регионах тоже имеет свои отличия, и в том числе недостатки. Прежде всего – это риск неправильной оценки кредитоспособности потенциального заемщика. Как правило, региональные банки не уделяют серьезного внимания андеррайтингу. Это подтверждают последние данные Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): если величина просроченной задолженности по портфелю ипотечных кредитов в столичных банка не превышает 0,3–0,5 %, то в некоторых регионах просрочка составила до 5–6 % суммы выданных кредитов на покупку жилья.