Вторая категория заемщиков, которая пострадает при отмирании ипотеки с нулевым первоначальным взносом – переезжающие граждане. Не секрет, что квартиры в Москве и Санкт-Петербурге намного дороже аналогичного жилья в провинции. Однако, именно в столицах сосредоточено большое количество высокооплачиваемых рабочих мест. И специалисты из провинции переезжают в столицы довольно часто.
При этом возникает проблема «ножниц»: требуется одновременно продать жилье в провинции и купить его в столице. Причем в столице жилье покупается, как правило, по ипотеке. Объем кредитования как раз и составляет разницу в цене на квартиру в столице и регионе.
Но одновременно подгадать выполнение двух сделок практически нереально. То есть денег на первоначальный взнос у такой категории заемщиков, как правило, нет. Работодатель же обычно торопит с переездом: ему надо закрыть вакансию в столице.
С данной категорией заемщиков ситуация на самом деле несколько сложнее, чем с выпускниками вузов. Обычно работодатель идет на предоставление каких-то льгот переезжающим менее охотно. Сказывается наследие советского времени, когда миграция из провинции в столицу сама по себе рассматривалась как социальный лифт.
Видимо, данной категории заемщиков нужно будет искать арендные варианты обустройства в столицах на первых порах. Думаю, что в дальнейшем ситуация будет улучшаться.
Реальные перспективы
В ближайшее время из линейки предлагаемых банками ипотечных продуктов, помимо ипотеки с нулевым первоначальным взносом, исчезнет еще и кредит на рефинансирование (речь идет как об ипотеке, так и, вероятно, о потребительском кредитовании).
Причина та же: на растущем рынке данная услуга выгодна и банку, и заемщику. Ставки по ипотеке в России длительное время снижались, при том что цены на недвижимость росли. Таким образом, заемщик мог рефинансировать ранее полученный кредит и перейти на более выгодные условия, а банк получал дополнительную гарантию, что заемщик не откажется от своих обязательств по кредиту.
Сейчас рынок ипотеки будет развиваться в ситуации стагнирующих цен на недвижимость и повышающихся ставок. Вряд ли заемщики будут перекредитовываться, чтобы платить больше. Рефинансирование становится невыгодным обеим сторонам.
Таким образом, рынок ипотеки в России станет, так сказать, классическим. Наиболее востребованным будет стандартный кредит с первоначальным взносом 30 %. Эта цифра выведена эмпирически: во многих странах практика показывает, что первый взнос в размере 30 % надежно страхует банк от снижения цен на недвижимость.
В качестве российской специфики останется учет банком дохода не заемщика, а семьи в качестве обеспечения по рискам. Замечу, что нигде, кроме России, такая практика не распространена.
В принципе, если ипотека берется на семью, первоначальный взнос 30 % посилен даже в Москве для среднего класса. Если в семье работают двое и каждый получает по $1500, то за два года они накопят необходимую сумму. Тем более что «гнаться за ценами» на недвижимость уже, видимо, не придется. Скорее, зарплаты будут опережать рост цен на недвижимость, что позволит ипотеке окончательно стать классической: 30 %-й первоначальный взнос, конкуренция банковских ставок и массовый спрос на продукт.