Ипотека без первоначального взноса не зло и не благо, это специфический продукт, который актуален при растущих ценах на рынке недвижимости. Если же начинается стагнация или падение цен, банку он становится невыгоден. Мы, к сожалению, привыкли к тому, что на российском рынке цены на недвижимость могут только расти. Собственно, они у нас падали только один раз за всю историю рынка – в 1998 г., примерно на 15–20 %. Падение продолжалось недолго и прошло, в общем, незаметно. Однако в рыночной экономике никакой актив не может все время расти, а также все время падать. Цены на недвижимость в России к 2008 г., видимо, достигли некоего максимума. Мы прогнозируем, что будет если не снижение цен, то стагнация рынка. Конечно, падение цен, если оно и произойдет, не будет столь катастрофичным, как в США. Но нулевой рост весьма вероятен. В этой связи выдавать ипотеку без первоначального взноса для банков становится слишком рискованно. Ипотека с нулевым первоначальным взносом была специфическим продуктом, предназначенным исключительно для растущего рынка недвижимости. Отсутствие первоначального взноса оказывало стимулирующий эффект на потенциальных заемщиков. Просто цены на недвижимость росли быстрее, чем зарплаты и иные доходы населения. Заемщику было выгодно брать ипотеку «здесь и сейчас», зная, что через несколько лет цена на эту недвижимость серьезно вырастет. Банк, в свою очередь, понимал, что при растущем рынке продавать жилье в уплату долга заемщик не захочет. Наоборот, люди старались аккуратно вносить ипотечные платежи, чтобы не потерять дорожающее жилье. Сейчас рынок изменился, а банки идут за рынком.
Социальный аспект
Справедливости ради следует сказать, что от ухода с рынка ипотеки с нулевым первоначальным взносом могут пострадать две категории достаточно надежных заемщиков.
Первая – выпускники вузов, которые накопить на первоначальный взнос физически не успели. Однако, такие люди, как правило, уже имеют достаточно престижную работу с перспективой карьерного (и зарплатного, что важнее для банка) роста. Чаще всего уже существует молодая семья, а сам заемщик – достаточно финансово и юридически грамотен. Видя, что ежемесячные платежи по ипотеке на самом деле меньше, чем ежемесячные платежи за аренду аналогичного жилья, он обращается в банк.
Но первоначального взноса у него нет, поэтому у такой категории заемщиков ипотека с нулевым первоначальным взносом пользовалась большой популярностью. Теперь им придется либо изыскивать средства на первоначальный взнос, либо договариваться о каких-то гарантиях с работодателем.
Проблема не столь остра, как представляется на первый взгляд. В России, как известно, существует кадровый голод, особенно на молодых специалистов. Многие банки работают с крупными работодателями как с корпоративными клиентами. Вряд ли банки будут предлагать какие-то особые продукты: при конвейерной обработке всякое «штучное» изделие лишь замедляет процесс. Однако переложить часть рисков на работодателя в той или иной форме банки смогут. ВТБ 24 над подобными продуктами работает: терять сегмент потенциальных заемщиков – выпускников вузов ни мы, ни другие участники ипотечного рынка не хотим.