По моим личным наблюдениям, активный рынок ипотечного кредитования и страхования начал интенсивно развиваться в нашей стране всего три-четыре года назад. За данное время он прошел этап вертикального роста. Во многом это было связано с тем, что стало появляться много различных программ и технологий, позволяющих банкам предоставлять ипотеку в нашей стране. Не менее серьезным фактором является то, что цены на недвижимость в России стали вертикально расти. В этом смысле 2006 г. был наиболее шоковым для граждан нашей страны. На развитие рынка повлияло и то, что ипотека стала более доступной, начала широко распространяться в регионах, где как раз в эти годы интенсивно формировался рынок жилья. Кроме того, появилось много проектов по новостройкам, а рынок вторичного жилья перестал быть косным и консервативным и начал динамично развиваться.
Вертикальный рост
На мой взгляд, на сегодняшний момент итоги таковы: ипотека стала достаточно масштабной среди населения и перестала быть недоступной. Но как следствие, это оказало определенное влияние на динамику цен. Несмотря на то, что были определенные мнения о том, что ипотека повлияла на это напрямую, основным фактором, определяющим стоимость рынка жилья, до сих пор является его крайний дефицит. Не следует забывать и об аппетитах риелторов и застройщиков, которые вертикально взвинчивали цены на новое жилье.
Однако, за это время мы создали достаточно развитый институт ипотечного кредитования и страхования, а также выработали определенные технологии. Если четыре-пять лет назад в стране можно было насчитать, наверное, лишь около двух сотен специалистов на рынке ипотеки, то теперь это уже подотрасль и внутри банковского кредитования, и внутри классического страхования. Поэтому можно с уверенностью говорить, что ипотека как институт и бизнес уже сложилась. Однако это обошлось нам в некоторых случаях крайне дорого, и мы сейчас во многом пожинаем плоды «наработок» предыдущего периода. Связано такое положение дел с тем, что активность игроков рынка ипотеки и высокий спрос серьезно подстегнули процесс, на мой взгляд, совершенно неоправданный. Он связан с резким снижением требований к заемщику и анализу риска. Банки снижали эти требования, исходя из того, что риск по основным параметрам застрахован. Затем в игру также ввязались и страховщики. Это сопровождалось демпингом, моментальной выдачей страховых полисов, поддерживаемой рекламой: «Выдаем полисы за один час». Однако в действительности проверить заемщика за один час практически невозможно. А если и возможно, то только в примитивных случаях и за большие деньги.
Сегодня доля ипотечного бизнеса на рынке сделок с недвижимостью в России незначительна. Если бы она была хоть сколько-нибудь сопоставима с рынком ипотеки на Западе, то мы бы сейчас имели катастрофический кризис и на рынке кредитования, и на рынке недвижимости и финансовых институтов в целом. Основной причиной, на мой взгляд, является плохой андеррайтинг и головокружение от успехов. И нужно пользоваться этим достаточно благополучным для нас временем, пока есть возможность на примере чужих и своих ошибок сделать переоценку прошлого и продумать то, что необходимо предпринять в будущем.