Теперь перейдем к анализу самой крупной сделки в жизни большинства из нас – покупке дома; по крайней мере ни одна другая сделка не требует такого количества денег и эмоциональных сил{183}.

Вопреки бытующему мнению, американцы отнюдь не находятся в постоянном движении. Мы довольно оседлый народ. К шестидесяти годам более 80 % американцев имеют собственный дом и живут в нем достаточно долгое время{184}. Для нынешних домовладельцев средняя продолжительность проживания в одном и том же доме – от момента въезда до момента переезда в другое жилье – составляет около 24 лет{185}. Эти две цифры означают, что подавляющее большинство американцев на протяжении жизни покупают хотя бы один дом; и кроме того, они означают, что покупка дома для нас – довольно редкое событие.

Не только неопытность в таких сделках делает покупателя дома уязвимым. Телевизионное шоу «Охотники за домами» создало ночную мыльную оперу из реальных историй семейных пар, желающих купить или арендовать дом. Рано или поздно в процессе поисков к ним приходит осознание необходимости компромисса между их мечтой и реальным наличием средств. Одновременно в их жизни разворачивается еще одна драма, касающаяся того, каким образом согласовать противоречивые желания членов семьи.

Покупатели всегда рискуют приобрести дом, не соответствующий их потребностям, но есть и еще одна сфера мошеннических уловок, которую не показывают по телевизору, – расходы на завершение сделки. После того как предложение о продаже дома принимается, у покупателей остается не так уж много времени, чтобы уладить вопрос с источниками финансирования. Продавец с нетерпением ждет момента, когда покупатель подтвердит наличие у него средств для завершения сделки в обещанном размере. Это делает неопытного покупателя, никогда раньше не попадавшего в подобную ситуацию, особенно уязвимым объектом для охоты на простака.

Обычно, говоря о трансакционных издержках при купле-продаже дома, мы имеем в виду сборы и комиссионные с таких сделок. При одном варианте оформления купли-продажи дома (с использованием закладных федерального управления жилищного строительства) стандартный сбор составляет 6 %. Его уплачивает 29 % продавцов недвижимости. 47 % продавцов платят меньше, зато 24 % каким-то образом умудряются платить больше{186}.

Когда этот сбор равен 6 %, он кажется весьма скромным, примерно как налог на продажи для бутылки «Тайленола» в местной аптеке. Но если оформлять сделку иначе, сборы за ее проведение могут быть огромными. Покупатели обычно склонны считать, что услуги агента по продаже недвижимости им ничего не стоят; комиссионные уплачивает продавец. Но с точки зрения экономиста, абсолютно не имеет значения, кто их платит, поскольку в соответствии с традиционной логикой анализа спроса и предложения, если покупатели (чаще чем продавцы) оплачивают услуги агента, то цена дома соответственно будет ниже{187}. Это требует от агента по-разному оценивать относительную сумму этих платежей. Для семейной пары, впервые покупающей дом со стандартным первоначальным взносом в размере 10 % от его стоимости, эти 6 % составляют 60 % от их платежа