Неоднократно на консультациях я слышал от клиентов такую фразу:

“Меня не устраивает доходность от сдачи квартиры в аренду! Что вы можете предложить взамен?”

Но когда начинаешь рассказывать про инструменты инвестиций, сразу же сталкиваешься с возражениями:

“Ой, нет, я не готов разбираться в покупке облигаций, акций и тому подобном. Дайте мне, пожалуйста, что-то такое же надёжное, как моя недвижимость”.

Опустим рассуждения о надёжности и доходности недвижимости. Вместо этого разберём на конкретных примерах Готовый арендный бизнес (ГАБ).

Готовый арендный бизнес – это покупка торгового или офисного помещения с арендаторами. Часто за ГАБ пытаются выдать отель или апартаменты с посуточной сдачей. Но разница в том, что тогда вам придёся самостоятельно ежесуточно сдавать апартаменты. Поэтому такой вариант нельзя считать готовым бизнесом.

Основная особенность ГАБ состоит в том, что вы покупаете помещение с действующим долгосрочным договором аренды. То есть арендатор уже даёт конкретный входящий поток денежных средств.

В таком случае есть два типа доходов:

– ежемесячные платежи от арендатора;

– возможность получить доход от перепродажи помещения в будущем.

Давайте посмотрим на конкретном примере. Один из наших партнёров в 2020 году купил помещение и подготовил его к сдаче в аренду торговой сети “Пятёрочка”. Объект находится в Советском районе Воронежа. Помещение расположено на первом этаже пятиэтажного жилого дома. Общая численность населения – 2.500 человек в радиусе 500 метров. Парковка – на 20 автомобилей. Коммуникации – центральные. Арендатор заключил прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, что является преимуществом в связи с автономностью этого объекта.

Фотография магазина Пятерочка (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Площадь помещения – 644 м^>2. Из них 382,2 м^>2 арендует “Пятёрочка” (договор будет действовать до 2026 года, начал действовать с 2016). Ещё 262.2 м^>2 занимают вспомогательные помещения.

Экономический аспект. По условиям договора аренды платёж привязан не просто к ставке за 1 м^>2, а к обороту магазина – 5,5% от розничного товарооборота, но не менее 200.000 рублей в месяц. Фактический средний платёж за последние 6 месяцев – 248.900 рублей в месяц.

За сколько можно купить такой объект? Цена такого объекта – 22.000.000-23.000.000 рублей. Окупаемость – 7,4 лет. Доходность – 13,6% в год. Для сравнения: в Москве за 22.000.000 рублей можно купить квартиру площадью 75-100 м^>2 и сдавать её за 100.000 рублей в месяц. Также можно купить 4 малогабаритные квартиры в новостройках у метро, подождать полтора года, а потом сдавать их в общей сумме за 140.000 рублей.

Как я буду все контролировать? Подобный вопрос мы слышим довольно часто: "Я в Москве живу, а магазин – в Воронеже! Как я буду контролировать арендатора?"

Сразу возникает несколько встречных вопросов:

– “Вы контролируете квартиру? Часто?”

– “Что вы собираетесь проверять в работе “Пятёрочки”, “Магнита” или “Шоколадницы”?”

– “Платежи? Так вы видите всю отчётность по контракту онлайн”.