Что толку рассуждать, что в Москве с одного помещения собственник получает 300.000 рублей в месяц, если цена такого помещения составляет сегодня 32.000.000 рублей? А доходность будет находится на уровне 9-10% годовых.

Вот вам другой реальный пример. Приезжает ко мне на консультацию житель Москвы. Предмет разговора – покупка помещения с арендатором (готовый арендный бизнес) в региональном городке с населением в 30.000 человек. Цена помещения площадью 128 квадратных метров – 6.000.000 рублей, а арендные платежи составляют 85.000 рублей в месяц. Арендатор – федеральная сеть винных магазинов “Красное и Белое”, арендный договор действует с 2018 до 2026 год. Доходность, после уплаты всех налогов, составляет 14% годовых. Важно отметить, что помещение находится около центральной круговой развязки города и рядом работает другой федеральный продуктовый магазин “Пятёрочка”, а такие соседи на профессиональном языке называются “якорными” арендаторами. Вот вам пример, когда москвич понимает, что важнее доходность, а не название города.

Фотография объекта, который купил клиент. (Фото из фотобанка Смирнова Сергея)

Читатели-скептики воскликнут: “А что он будет делать с этим помещением, если арендатор соскочит?!”. Во-первых, арендатор – федеральная сеть и торгует в этом помещении не духами элитных марок, а алкогольной продукцией, которая в избытке потребляется в России. Во-вторых, если бы менеджеры магазина увидели убытки, то закрыли бы магазин на первый год. В-третьих, центральная развязка города и “якорный” арендатор рядом говорят о том, что трафик посетителей точно привлечёт на это место следующего арендатора. Даже если инвестор продаст это помещение через пять лет на 10% дешевле, он всё равно за эти годы получит доходность на вложенный рубль выше, чем во многих вариантах в мегаполисе.

Поэтому на те же 18.000.000-20.000.000 рублей лучше найти три таких варианта, чем вложить деньги в один проект в центре мегаполиса с платежом 180.000-200.000 рублей в месяц. И вот почему:

– доходность выше;

– риски диверсифицированы;

– если понадобилась сумма в 5.000.000-6.000.000 рублей, продать придётся только одно помещение, остальные же будут приносить прибыль дальше.

Перед покупкой помещения важно оценить локацию, выехав туда. Посмотрите на социальный портрет населения, оцените плотность застройки в радиусе 1-2 километров, трафик транспорта и поток людей.

Важно обратить внимание на пешеходные маршруты и даже на стихийные тропинки, которые протаптывают люди. Пешеходы любят “срезать углы”, так что смотрите внимательно, как жители идут от остановок общественного транспорта. Помните о доходности и не гонитесь за площадью помещения. Лучше на 10.000.000 рублей купить 70 квадратных метров около транспортного узла, чем за 6.000.000 купить ту же площадь там, где люди не ходят или ходят меньше.

Сначала считайте, сколько вложенные деньги приносят вам доходности, а потом принимайте решения.

Вот вам пример оценки реинвестиции при смене локации. Ко мне за помощью обратилась женщина из регионального города во Владимирской области. Заработанные мужем деньги она инвестировала в покупку земельного участка рядом с центральным отделением Сбербанка. Построила там по всем правилам и нормам нежилой особняк и сдаёт его нескольким арендаторам. Общая выручка от арендных платежей составляет чуть более 2.000.000 рублей в год. Естественно, инвестиции в особняк практически отбиты, так как внутреннюю отделку по сути делали за счёт арендаторов. Цель у женщины – продать особняк и купить взамен квартиру в Москве, потому что дочь здесь поступает в институт. Моя рекомендация – оценить разницу в доходности от инвестиционных вложений.