Если у банка отлажен механизм привлечения кредитных ресурсов, то ему все равно с кем работать: с частным заемщиком или с банком. Однако если у банка существует пониженная ликвидность, то ему выгоднее работать с застройщиком напрямую. При этом на сегодня все механизмы работы с заемщиком-застройщиком не отлажены, и проектное финансирование банки предоставляют только крупнейшим российским компаниям или своим аффинированным структурам. Например, Банк жилищного финансирования входил в ГК «ПИК». Из-за того хаоса, который образовался в 1991 г., произошла дифференциация на рынке: теперь есть крупные компании, такие как MIRAX GROUP, ГК «ПИК», «Мосстрой», «Баркли», «Интеко», «Комстрин», и более мелкие компании. У них совершенно различные механизмы работы с банками. Действительно, 15–20 компаний не испытывают проблем с финансированием своих проектов, но они в основном работают в жилом премиальном сегменте, где гарантирована максимальная доходность. У большинства же компаний нет достаточного количества ликвидных собственных активов, чтобы привлекать средства, поэтому для них очень важно кредитование. Более того, в таких кредитах населению заинтересованы, прежде всего, средние строительные компании.

Если никакой связи между банком и застройщиком нет, то для первого репутация застройщика и все его действия во многом являются тайной. После того как государство перестало брать на себя функции инвестора, застройщики для банков стали terra incognita. В частности, они не сформировали прозрачных механизмов управления финансами. Не говоря уже о том, что сами банки не спешат осваивать для себя новые области. Проблема непонимания между строительными и кредитными организациями должна решаться параллельно: необходимо, чтобы в банки пришли кадры, которые разбираются в строительной деятельности, а девелоперы – существенно трансформировали свою систему управления. Когда компании станут «прозрачными», а банки научатся кредитовать строителей, получится ценный тандем. Этот процесс уже начался, хотя бы с введения механизма саморегулирования в строительстве. Бизнес-сообщество, объединенное в такую организацию, может диктовать свои правила игры, одно из требований к членам таких организаций – финансовая устойчивость. Это один из шагов по превращению строительной компании в активного потребителя кредитных ресурсов.

При этом существуют обходные пути решения проблемы. Если банк не доверяет застройщику, он организует с ним совместную компанию, которая будет осуществлять строительство. В таком случае банк выступает не только как кредитор, но и как инвестор, контролирующий при этом весь процесс. Однако в таком случае банк просто занимается не своим делом. Его задача – улучшать условия кредитования. Обычный банк не создан, для того чтобы быть инвестором строительства жилья. Для этого существует особый тип финансовых организаций – инвестбанки. Необходимо, чтобы застройщик знал строительство и умел привлекать деньги. Каждый должен заниматься своим делом, а в данном случае банки занимаются несколькими направлениями. В целом, банковская система должна быть независимой от всех других экономических сегментов. В таком случае не будет конфликта интересов, однако это не означает, что банки лишатся львиной доли своей прибыли. Так, объем ипотечного рынка США составляет $12 трлн, объем стоимости всех американских компаний на рынке – $2,5–3 трлн, объем государственных ценных бумаг – около $5 трлн. Дело в том, в США и Европе объем выданных населению ипотечных кредитов составляет порядка 40–60 % ВВП. У человека всегда есть потребность в жилье, особенно с учетом изменения жизненных условий. Однако, как показывает международный опыт, сегмент кредитования на этапе строительства в какой-то момент сокращается. Такие кредиты – это переходный этап, когда у строителей не так много денег. Поэтому они заинтересованы в продаже населению сравнительно дешевых квартир. Постепенно доля подобных кредитов будет сокращаться, и на рынке начнут доминировать классические ипотечные схемы, а также схемы коллективных инвестиций. В свою очередь, банки заинтересованы в выдаче длинных кредитов на 20 лет. Если у них есть длинные деньги, им выгодно размещать их на долгий срок, потому что в таком случае банки сразу получают долгосрочного заемщика.