Нужно понять, что в основе системы ипотечного кредитования лежат тонкие финансовые механизмы, нарушение принципов функционирования которых может привести к серьезным негативным последствиям. В свою очередь, увеличение объемов ипотечного кредитования существенно зависит от прозрачности всех отношений и процедур для инвесторов, обеспечивающих рефинансирование первичных ипотечных кредиторов. Ведь именно они определяют все основные правила игры на ипотечном рынке. И самое главное – развитое ипотечное жилищное кредитование обеспечивает доступность жилья только для тех семей, которые имеют накопления и стабильные доходы, достаточные для внесения месячных платежей по ипотечным кредитам. Поскольку при существующих доходах и уровне цен на жилье не более 10 % российских семей в состоянии приобретать жилье в кредит, то система ипотечного жилищного кредитования не может служить основным инструментом повышения доступности жилья для граждан России. Все-таки единственный способ снизить цену и сделать ипотеку более доступной – увеличить объемы строительства.
РАЗВИТИЕ ЗАГОРОДНОЙ ИПОТЕКИ В РОССИИ
Анна Горячева
Вице-президент, начальник департамента по работе с физическими лицами Газпромбанка
Анна Рифатовна Горячева в 1985 г. окончила Московский институт народного хозяйства имени Г. В. Плеханова по специальности «Экономика промышленности». В 2001 г. получила специальность «Лингвистика и межкультурная коммуникация» в Институте английского языка. До 2002 г. руководила управлением обслуживания физических лиц департамента ОПЕРУ в Транскредитбанке, возглавляла департамент обслуживания частных лиц и осуществления расчетов с использованием пластиковых карт в Российском национальном коммерческом банке. В Газпромбанке работает с 2002 г., с декабря 2004 г. – начальник департамента по работе с физическими лицами. В феврале 2007 г. назначена вице-президентом, директором департамента по работе с физическими лицами Газпромбанка. Замужем, имеет дочь.
Многие российские банки предлагают ипотечные программы на покупку загородной недвижимости. Однако условия по ним менее привлекательные, чем по кредиту на покупку городской квартиры, да и оформить такой кредит несколько сложнее. На это у банков – участников рынка загородной ипотеки существуют определенные причины.
Дорогая ипотека
Так уже сложилось исторически, что кредиты от российских банков на покупку загородной недвижимости всегда дороже, чем на приобретение квартир. Если среднерыночные ставки по городской ипотеке составляют сейчас 12–13 % годовых, то ставки по кредитам на покупку загородного жилья – 14–16 % годовых. Конечно, при выборе загородных ипотечных программ суммы, запрашиваемые потенциальными заемщиками у банка, на порядок выше, чем при обычной ипотеке. Но банки при этом сознательно увеличивают и первоначальный взнос при покупке городской недвижимости, заемщик должен внести не менее 10 % стоимости квартиры, для загородного дома – не менее 30 %.
Одной из причин ценовых различий таких ипотечных программ являются риски, связанные с реализацией дома в случае взыскания на недвижимость. Для банка, выдающего ипотечный заем, важны ликвидность обеспечения и возможность быстрой реализации на случай, если заемщик не сможет обслуживать свой долг по кредиту. Опыт многих банков показывает, что в случае дефолта заемщика, когда банку приходится самостоятельно реализовывать залоговую квартиру, городская недвижимость реализуется достаточно быстро. Дома же в коттеджных поселках (а в настоящее время Газпромбанк предоставляет кредиты на строительство загородной недвижимости исключительно в организованных коттеджных поселках) менее ликвидны. Несмотря на то, что в последнее время мы наблюдаем бум коттеджного строительства и рост спроса на загородную недвижимость, реализация дома в коттеджном поселке может занять от полугода и больше. Некоторые банки – участники рынка загородной ипотеки отмечали случаи, когда такой залог продавался в течение трех лет. Поэтому стоимость кредита на загородное жилье, как правило, на один-два процентных пункта выше, чем в случае с городской недвижимостью.