На сегодняшний день основной объем ипотечных сделок (порядка 80 %) приходится на квартирные кредиты. На загородную ипотеку (дома и земельные участки) приходится пока не более 5-10 % кредитов. Несколько лет назад банки предлагали ипотечные программы только на покупку готовых домов, а на приобретение земли, где еще ничего не построено, получить кредит было почти нереально. Однако ситуация меняется. Если в начале 2005 г. в сегменте кредитования малоэтажного строительства работало всего 16 банков, то к концу 2006 г. их было уже 37. Растет и количество предлагаемых программ кредитования загородной недвижимости: в 2007 г. их число «перевалило» за 200 против 73 в начале 2006 г. Кроме того, АИЖК намерено разработать программу для строительства индивидуальных домов под залог земельных участков. Она будет учитывать рост залоговой стоимости участка в процессе возведения дома. Кредитный лимит будет расти с ростом объема прав, закрепленных за участком. Сейчас из-за большого объема трудозатрат кредитора такие продукты банки предлагают только юридическим лицам, выигрывая на объемах кредитования. АИЖК планирует сделать этот продукт доступным для граждан.
Сегодня благодаря нацпроекту банки России научились выдавать ипотечные кредиты, и их можно выдавать много, если будет долгосрочный капитал. При этом в условиях отсутствия длинных денег банки будут вынуждены перейти от практики предоставления ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, погашаемых равными платежами, к кредитам с плавающей ставкой. Процент по таким кредитам периодически пересматривается в соответствии с ростом инфляции и другими негативными факторами и, по прогнозам АИЖК, платежи по ним для заемщиков ежегодно будут увеличиваться на 5-10 % по сравнению с суммами, выплаченными в предыдущем году. Однако следует помнить, что в России уже началась компания по принудительному взысканию просроченных платежей по ипотечным кредитам, выданным в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Только в Алтайском крае, лидировавшем по объему выданных ссуд, удовлетворено более 100 исков о взыскании и наложении ареста на имущество 12 должников. Их жилье может быть реализовано на аукционах, а сами заемщики – выселены без предоставления жилплощади. Статистикой невозвратов по загородной ипотеке АИЖК, к сожалению, не располагает.
Эпилог
У российской ипотеки прочная основа
Книга, которую вы сейчас прочитали, – хороший повод задуматься о будущем ипотечного кредитования в России. Юбилей – в данном случае десятилетие российской ипотеки – сам по себе является неким рубежом, поводом для подведения промежуточных итогов. Кроме того, так получилось, что этот год – особенный как для финансовой системы страны в целом, так и для рынка ипотечного кредитования – одной из составляющих этой системы.
Вероятно, еще в течение длительного времени мы, говоря о процессах, происходящих в сфере ипотеки, будем уточнять: «до 2008 г.» или «после 2008 г.».
Итак, обозначу основные моменты.
До 2008 г. система ипотечного кредитования была практически безрисковой для кредиторов. Основанием тому послужил существенный рост цен на жилье, объективно обусловленный как ростом платежеспособности населения, так и дисбалансом спроса и предложения. Заемщики, взявшие ипотечный кредит более года назад, в настоящее время имеют надежный залог, порой в разы превышающий размер их кредита. Даже теоретически невозможно представить себе падение рынка, которое обесценило бы недвижимость, приобретенную до 2006 г.