Коллеги слушали Репченко с ироничной усмешкой.
А через месяц разразился кризис. Цены полетели вниз. Жилье в столице за полгода подешевело на 30–50 %, офисы – на 50–60 %. Загородный рынок вообще впал в кому, особенно пресловутые «дальние дачи». Ну и так далее.
И это отнюдь не единственный случай несбывшегося прогноза, просто очень показательный. В отношении прогнозов (экономических, астрологических, магических – любых) действует общепризнанная закономерность: известными становятся только сбывшиеся, остальные, которых большинство, благополучно забываются.
Вы можете решить по моему тону, что я пренебрежительно отношусь к аналитикам, но это не так. Я искренне уважаю этих людей, имеющих по нескольку экономических образований, огромный опыт и много лет изучающих рынок недвижимости. Но факт остается фактом: их прогнозы не сбываются.
Однако есть у нас и утешение. За 20 лет развития рынка недвижимости в России было всего два периода, когда цены на жилье серьезно упали: 1998–1999 и 2008–2009 гг. (Периоды легкой коррекции на 5–10 % считать не будем.) Всего два раза, хотя прогнозы неминуемого обвала, обрыва, облома и лопанья «мыльного пузыря» раздаются постоянно на протяжении всех этих 20 лет. Но после каждого падения цены довольно быстро «отыгрывали» назад. На сегодня цены квартир в Москве и Подмосковье в рублях уже обогнали предкризисный уровень середины 2008 г. Будет ли так всегда? Неизвестно.
Как же понять, выгодно ли инвестировать в недвижимость в данный момент? Правильно подбирайте объект, грамотно готовьте его к аренде/продаже, выгодно сдавайте в аренду и вовремя продавайте. Тогда доходы будут – на любом рынке и при любых обстоятельствах. А общий рост цен на рынке жилья воспринимайте как дополнительный бонус, а не как вашу единственную надежду. В крайнем случае, если небо упадет на землю, нефть испарится, цены обвалятся и «мыльный пузырь» лопнет, у вас останется квартира, в которой можно жить. Это лучше, чем пачка бумаги.
Районы, которые подорожают
Итак, предсказать серьезный рост (или падение) рынка недвижимости невозможно. Но если такой скачок (или обвал) случится, подорожает или подешевеет сразу все! Правда, разными темпами. Интересный факт, замеченный аналитиками: в период бурного роста быстрее всего дорожают самые дешевые квартиры: хрущевки, малогабаритки, жилье на окраинах, в промзонах. Но в период стагнации эти же квартиры продаются хуже всего. На коне в тяжелые времена – качественное жилье: сталинки, квартиры в новых домах, престижные районы, жилье бизнес-класса. Вечные ценности, так сказать.
Однако есть и другие факторы, способствующие подорожанию не всего жилфонда, а конкретной квартиры. И эти факторы, к счастью, более предсказуемы. Важнейший из них – развитие района.
Районы в Москве и Подмосковье можно условно разделить на две группы: развитые и не очень.
Развитые районы тоже делятся на две группы:
1. Старые, давно обжитые (Академический, Строгино, Хамовники и др.);
2. Новые, но бурно развившиеся в последнее время (Митино, Марфино, Красногорский, Реутов).