Если известна площадь оцениваемого объекта и ставка арендной платы за 1 м2, то потенциальный валовой доход нетрудно рассчитать по формуле:
ПВД = 8 х а,
где 8 - площадь, сдаваемая в аренду, м2; а - арендная ставка за 1 м2.
Обратите внимание, что если площадь согласно документам определяется довольно точно, то ставка арендной платы - это величина, которой уже можно манипулировать.
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД - потери + прочие доходы.
Обычно потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только при наличии значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствие такой базы для определения степени недозагрузки (недоиспользования) оценщик анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т. е. существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны).
Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, услуги прачечной и т.д.), и не включаемые в арендную плату.
Теперь мы можем перейти к определению чистого операционного дохода.
Чистый операционный доход (ЧОД) - это действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД - ОР.
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Определение чистой текущей стоимости инвестиционного проекта
Для расчёта чистой текущей стоимости (ЧТС) инвестиционного проекта сравнивают текущую стоимость денежных поступлений от реализации инвестиционного проекта с инвестиционными затратами по программе капитальных вложений.
Текущая стоимость денежных поступлений от реализации инвестиционного проекта должна равняться сумме дисконтированных денежных поступлений.
Если чистая текущая стоимость больше нуля, то это означает, что проект принесет доход, если меньше нуля, то доход от осуществленных инвестиций недостаточен для возмещения инвестиционных затрат и проект должен быть отклонен.
При дисконтировании будущих денежных поступлений делаются следующие предположения: денежные поступления имеют место в последний день каждого года;
инвестиции не дисконтируются, поскольку предполагается, что они осуществлены в последний день текущего года, который обозначается как 0-й год.