А дальше прекрасно всё.

Ты просто ехал на лифте цен с 95.000 за 1 м² до 150.000 за 1 м². От тебя не требовалось ума. Застройщик сам разгонял цены, платил СМИ, стимулировал чиновников, просил у банков низкую ставку по ипотеке. Но уникумом считает себя «инвестор». А дальше умник оглядывается по сторонам: «Ой, а куда снова зайти по 100.000 за 1 м², чтобы потом получить 150.000? Нет?! Да вы офигели! Какие 140.000 за 1 м² на старте? Где моя прибыль?!»

Тебя тут нет. Ты уже чужой на празднике жизни. Окно возможностей закрыто. Банки сами теперь управляют лифтом. Иди, дружок, гуляй. Тупые инвестиции в виде ценового лифта, идущего вверх, закончились. Думай теперь.

«Ой, думать это тяжело. Возьму по 140.000 за 1 м², пожалуй. Авось вырастет!» И так до тех пор, пока не повторится ситуация с Новой Москвой, где лифт упёрся в железобетонный потолок 140.000, и всё. «Как всё? Я же в прошлом году взял по 135.000, как же мне теперь отдавать по 140.000, если у меня ипотечное плечо?!» Хочешь – не отдавай и плати за ипотеку.

Напомним, что такое ипотечное плечо. У человека есть небольшая сумма из собственных накоплений, на которую недвижимость купить невозможно. Тогда он берёт “ипотечное плечо”, то есть ипотечный займ, который нужен для инвестиции суммы, много меньшей той, на которую можно купить недвижимость. Как правило, инвестор очень хочет сберечь эту небольшую сумму, но при этом наивно полагает, что такой метод – исключительно надёжный способ сбережения средств.

Когда же лифт снова поедет вверх? Когда будет дефицит качественных предложений. Но они же, заразы, каждую неделю выводят на рынок новый объект. Как при таком объёме кончатся качественные предложения? Ответ – никак. Лифт цен надёжно припарковался на верхнем этаже.

И тут в это же время находится другой инвестор, который купил недвижимость раньше и говорит: «Я заходил по 98.000 за метр, а сейчас так нужны деньги, что, пожалуй, солью по 130.000 рублей – не так выгодно, зато быстро».

Помните? Рынок недвижимости – рынок идеальной конкуренции: все смотрят на всех и все в конкуренции. Что с ценой? Лифт медленно начинает опускаться вниз.

«А я?! Я же по 140.000 заходил, у меня ипотечное плечо!» Настало время проигрывать. Бетонное казино даёт сначала выиграть, чтобы в следующий раз на кон ты поставил не стесняясь. Вот ты и поставил на 140.000 при мечте роста до 160.000 с ипотечным плечом на максимуме, ипотека же была по 6,5%. Лифт едет мимо 135.000, 130.000. Застройщик устраивает распродажи. А в дверь звонит коллектор.

In бетон we trust. Только один игрок выигрывает всегда на рынке недвижимости – банк, который даёт кредиты застройщику и ипотечнику. Так что, дружок, заплати всё заработанное банкиру.

Ко мне часто приходят за консультацией с вопросом, как с небольшими инвестициями начать свой бизнес в недвижимости. Существует несколько способов, когда в него можно войти, владея небольшими средствами, и все эти способы создаются на одной основе – управляющая компания.

Есть масса собственников жилой и коммерческой недвижимости, которые не хотят самостоятельно заниматься сдачей объекта, а часто даже не могут придумать, как эффективно его сдавать.