«Жизнь» ипотеки, как и жизнь человека, похожа на зебру. Белая или черная полоса зависит от того, как обстоят дела на финансовых рынках. Когда после кризиса в 1998 г. банки пришли в этот сегмент, они боялись всего – самих заемщиков, невозвратов кредитов. Затем, распробовав «блюдо» под названием «ипотека», они стали все сильнее увлекаться процессом. Разрабатывались новые программы, совершенствовалась технология работы с клиентами. Параллельно пошло снижение процентных ставок – от 15 % годовых в валюте в 1999 г. до 9 % в июне 2008 г. Цены на рынке жилой недвижимости поползли вверх, и желающих воспользоваться ипотечным кредитом становилось все больше и больше. Время, когда банки особенно расслабились и предоставляли кредиты чуть ли не людям с улицы, пришлось на 2006 г. Именно тогда и сформировался российский subprime. Конечно, по объемам он не сопоставим с американским и является практически мизерным, но все-таки присутствует. Что удивительно: сейчас, когда кажется, что почти каждый покупает или купил квартиру по ипотеке, оказывается, что из общего количества московских квартир, а их число приближается к 4 млн, только 5 % находится под ипотекой.

Наш опыт показывает, что банковское сообщество в России очень нервное и осторожное. Именно поэтому нередки случаи, когда из-за отношения к клиенту риелтор и банк оказываются по разные стороны баррикад. Особенно это ощущается сейчас в период кризиса. Почти половина российских банков приостановила рассмотрение новых заявок на получение ипотечных кредитов. Плохо это или хорошо? Предсказуемо, скажу я. Нормальное желание пересмотреть свою политику и подстраховаться. Причем явление это временное. Как и всякий психоз, оно не может длиться долго, иначе придется признать, что рынок тяжело и неизлечимо болен, и обычной терапией здесь уже не обойтись. Некоторые банки ужесточили требования к заемщикам, ставки по валютным кредитам выросли до 13–14 %.

Если опустить тему кризиса, за прошедшие годы очень сильно изменились и усовершенствовались технологии работы банков в сегменте ипотечного кредитования. Сегодня на оформление сделки уйдет не больше часа. Если раньше проводилась просто проверка заемщика, то сейчас осуществляется квалифицированный андеррайтинг, многие банки пользуются так называемым скорингом. Потенциальный клиент проверяется по ряду стоп-факторов, и если они отсутствуют, ему выдается кредит. Все это повлияло на скорость рассмотрения заявок: вместо нескольких недель вы можете получить одобрение на выдачу кредита за один день. Это особенно ценно в условиях быстрорастущего рынка, каким он был в 2006 г., когда от быстроты принятия решения зависела окончательная цена вопроса. Несмотря на все бесспорные плюсы и улучшения, в сегменте ипотечного кредитования, в отличие от тех же потребительских кредитов, практически не работает система коллекторов, что, безусловно, осложняет работу с должниками.

Конечно, за последние несколько лет ипотечное кредитование в России получило большой толчок к развитию. Этого нельзя не признать. Но если сравнивать наш опыт с опытом стран Прибалтики, где ипотека стала развиваться в те же годы, что и у нас, – отставание налицо. Основным фактором, тормозящим лавинообразный рост ипотеки в России, является слабая информированность людей о возможностях этого продукта. Есть примерное понимание, что ипотека – это когда дают деньги на квартиру, но на каких условиях, под какой процент и какие риски присущи этому финансовому инструменту, обычный россиянин представляет плохо. Люди просто не знают ни реальных ценностей, ни угроз ипотеки. Брать же на себя обязанность по продвижению ипотеки в массы пока никто особо не хочет. За рубежом уровень информированности населения гораздо выше, и как следствие, выше показатели покрытия ипотеки. И здесь заслуга банков, риелторов, а также средств массовой информации. Люди не просто не боятся, они понимают, что ипотека – очень удобный и современный способ реализовать свои мечты.