Абрам Матвеевич Роом почувствовал, что в этом сюжете есть простор для актёров. Сценарий писался сначала в Москве. Но закончить его не успели: Роом срочно выехал в Крым на съёмки документального фильма «Евреи на земле». Режиссёрский сценарий о любви втроём был написан им в скором поезде Москва — Севастополь. Причём из-за тесноты Роом работал стоя.

Подготовительный период занял меньше месяца, а снят был фильм всего за 27 дней. Это было время энтузиастов. Шкловский, помогая во время съёмок, таскал на себе тяжёлый аппарат. А однажды, наняв за свои счёт извозчика, доставил аппарат к натурной площадке — тогда ещё строящемуся зданию Института марксизма-ленинизма. Режиссёры тогда ездили на трамваях.

В съёмочную группу Роома входили: оператор Григорий Гибер, художник и ассистент режиссёра Сергей Юткевич и трое актёров — Людмила Семёнова, Николай Баталов, Владимир Фогель. Собрались разные, яркие, талантливые люди.

Николай Баталов — актёр МХАТ, сумевший двумя сыгранными ролями (красноармеец Гусев в «Аэлите» и Павел Власов в фильме «Мать») утвердиться как один из замечательнейших мастеров экрана.

Актриса Людмила Семёнова была одной из популярнейших актрис театра миниатюр Н. Фореггера — «Мастфор». В кино она снялась лишь в одной большой роли — Вали в «Чёртовом колесе». С фильмом «Третья Мещанская» к Семёновой пришла известность и трудно поверить, что на её роль предполагалась другая актриса.

Печатника в «Третьей Мещанской» сыграл талантливейший Владимир Фогель, хотя сначала эта роль писалась для Н. Охлопкова. Дарование Фогеля не знало жанровых границ. Несмотря на молодость (ему едва минуло двадцать пять), у него была актёрская вершина — Дейнин в фильме Кулешова «По закону». Роль в «Третьей Мещанской» стала второй вершиной и последней: Фогель в 27 лет покончил жизнь самоубийством…

В «Третьей Мещанской» есть простая история, которая вся укладывается в несколько строк. Печатник Владимир Фогель приезжает в Москву, поступает на работу в типографию «Рабочей газеты». Но жить ему негде, и он вынужден воспользоваться гостеприимством друга по Первой конной, десятника-строителя Николая Баталова и его жены Людмилы. Здесь следует заметить, что нередко имя и фамилия актёра отдавались играемому персонажу. Это ещё одна чёрточка достоверности, документализма кинематографии 20-х годов.

В одной полуподвальной комнате поселяются трое — муж и жена на кровати, гость — на диване. Муж Баталов уезжает в командировку, а Людмила сближается с Фогелем, который переселяется на кровать. Баталов сначала уходит из дома совсем но, не найдя угла, вынужден вернуться — на диван. Разочаровавшись в любовнике, Людмила снова возвращается к мужу. Образовавшийся «треугольник» разбивает появление четвёртого — Людмила узнает, что она беременна. Мужчины настаивают на аборте. Но женщина решает иначе — именно с этого момента начать новую жизнь, уехать далеко, работать, растить ребёнка.

«Любовь, брак, семья, половая мораль — актуальные, современные темы, тщательно продискуссированные в прессе и на диспутах, нашли частичное отражение даже на театральных подмостках, но ещё совершенно не затронуты в кино. Мы были ханжами, какие-то нигде не зарегистрированные правила приличия мешали нам серьёзно и по-настоящему (может быть, даже и в резкой, грубой форме) если не разрешить, то заострить, обнажить и поставить эти темы на обсуждение кинозрителей… Нужно заговорить настоящим языком там, где до сих пор слышны были хихиканья, подсюсюкиванья и шепелявость», — так сформулировал задачу фильма Абрам Роом.