Если известна площадь оцениваемого объекта и ставка арендной платы за 1 м2, то потенциальный валовой доход нетрудно рассчитать по формуле:
ПВД = 8 х а,
где 8 - площадь, сдаваемая в аренду, м2; а - арендная ставка за 1 м2.
Обратите внимание, что если площадь согласно документам определяется довольно точно, то ставка арендной платы - это величина, которой уже можно манипулировать.
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД - потери + прочие доходы.
Обычно потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только при наличии значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствие такой базы для определения степени недозагрузки (недоиспользования) оценщик анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т. е. существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны).
Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, услуги прачечной и т.д.), и не включаемые в арендную плату.
Теперь мы можем перейти к определению чистого операционного дохода.
Чистый операционный доход (ЧОД) - это действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД - ОР.
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Расчёт чистой прибыли (нераспределенной прибыли)
Чистая прибыль (нераспределенная прибыль отчётного года) организации определяется по формуле:
Пч = Пд + (Дч - Рч),
где,
Пч - чистая прибыль организации (сумма прибыли от обычной деятельности и
чрезвычайных
доходов, уменьшенная на чрезвычайные расходы);
Пд - прибыль от обычной деятельности организации;
Дч , Рч - соответственно чрезвычайные доходы и расходы (поступления и расходы, возникающие как последствия чрезвычайных обстоятельств - стихийных бедствий, пожаров, аварий и т.п.).
Значение показателя чистой прибыли отчётного периода может быть рассчитано по формуле:
Чистая прибыль = Прибыль до налогообложения - Условный расход по налогу на прибыль + Отрицательное постоянное налоговое обязательство (актив)
Чистая прибыль (убыток) без учета временных разниц определяется по формуле:
ЧП = БП - УР - ПНО + ПНА,
где
БП - бухгалтерская прибыль,