В какое-то время практика вынудила римских юристов выделить в особую группу договоров такие, которые стали называть реальными. Обязанность исполнения и связанная с ней ответственность наступают по реальным договорам не с момента соглашения, а с момента передачи вещи (отсюда (от лат. «pea» — вещь) и название договоров этого типа). Типичный пример реального договора — договор хранения вещей. Например, в понедельник утром одно лицо обязывалось перед другим принять на хранение его вещи, а доставить их во вторник. Но в ночь на вторник вещи сгорели от пожара, вызванного молнией. Можно ли требовать, чтобы поклажеприниматель нес ответственность за эти вещи, поскольку он обязался принять их на хранение? Конечно, нет! Его ответственность наступает не ранее того момента, когда вещи, о которых было оговорено, будут ему переданы реально.

То же может быть сказано и о таком распространенном договоре, как договор займа. Договориться о займе можно когда угодно, но ответственность должника наступит, во-первых, не ранее того, как он получит валюту займа и, во-вторых, по наступлении срока возврата денег. То же относится и к договору ссуды.

Римские юристы строго различали договоры займа и ссуды. К договорам займа они относили такие, предметом которых являются вещи, наделенные родовыми признаками: деньги, вино, зерно и пр., т. е. все заменимые вещи. И в первую очередь это относится к деньгам: мы расплачиваемся с кредитором не теми же деньгами, которые нам дали взаймы, а в той же сумме. С договором ссуды римское право связывало вещи индивидуально-определенные, например столовые сервизы, данные по-дружески приятелю или соседу для семейного праздника. Эти вещи незаменимы в принципе: подлежит возврату не всякий сервиз, даже и лучший, а именно тот, который был дан в ссуду. Конечно, ссудодатель и неисправный ссудополучатель могут договориться между собой о чем-либо таком, что сделает иск об ущербе излишним.

Выделение реальных контрактов имело важное значение для практики. Претор первым делом выяснял, о каком контракте идет речь; если имел место реальный контракт, вопрос магистрата был: «Передана ли сама вещь?» Без передачи вещи не было и ответственности.

Последней по времени возникновения и самой важной экономически была группа консенсуальных контрактов. Они охватывали (не считая договоров займа) все наиболее важные виды и формы правоотношений: куплю-продажу, наем рабочей силы, скота и помещений, договоры аренды земли, наконец, договоры товарищества. Критерием для отнесения сделок к названному типу договоров был избран момент наступления ответственности. Этот момент наступал тотчас по заключении соглашения. Отсюда (от лат. «консенсус» — соглашение, согласие) и само название данной группы договоров.

Деловая активность захватила и такую сферу правоотношений, как подряд и наем, также оформлявшиеся консенсуальными контрактами. Известный римский политический деятель Катон (234–149 гг. до н. э.) упоминает о подряде на постройку виллы: отдельно платилось за возведение стен, отдельно за каждую уложенную черепицу и т. д. Римский поэт Гораций сообщает об объявлении: «Здесь строит подрядчик с рабами». Хотя считалось, что «работа за деньги делает человека рабом», наниматься на работу вынуждены были и многие свободные римляне, получая за нее плату.