• Определяем слабое звено. Это «коммунар», менее всех замотивированный на разъезд и способный не раз выкрутить руки всем участникам сделки.

На основании анализа всех факторов делаем вывод. Лучше всего, если вывод сделает риелтор с многолетним опытом.

3. Комната с перспективным соседом. Как правило, речь идет о квартире с двумя собственниками. Выкупают одну комнату, потом, возможно спустя несколько лет, соседу предлагают переселение в отдельную квартиру. Далеко не все на это соглашаются, но все же. Чтобы понять перспективы, необходимо до покупки встретиться с соседом, пообщаться. Оценить личность, привычки, желания и возможности.

• Как сосед оказался в этой квартире? Сколько лет прожил?

• Насколько сосед привязан к району, дому, квартире?

• Есть ли у него вредные привычки?

• Нуждается ли в деньгах?

• Имеет ли свои накопления?

• Хочет ли жить в отдельной квартире, пусть и в менее престижном районе?

На основании анализа делается вывод – есть ли шанс в будущем «договориться».

4. Комната с перспективой сноса дома. Об этом мы уже писали в главе «Ветхие пятиэтажки: как купить квартиру в доме под снос и не остаться с носом».

5. Комнаты, имеющие выгодное соотношение цена – доход от найма. Предположим, что комната находится близко к центру и стоит 3 млн руб. Сдать ее можно за 20 000 руб. в месяц, что эквивалентно 8 % годовых. Это больше, чем можно заработать на сдаче в аренду отдельной квартиры. Другой пример – комната в Подмосковье. Может стоить и 1–1,5 млн руб., а стоимость аренды – почти как в Москве, 12 000–13 000 руб. Это 10–14 % годовых! Расходы по коммунальным платежам можно переложить на нанимателя. Дополнительные расходы (мебель, косметический ремонт) несущественны. А если жильцы сломают мебель? Надеемся, при заселении квартирантов вы не забудете взять залог! Налог на аренду мы не учитываем, как его минимизировать – отдельная тема.

Но есть и большой минус: некоторые соседи негативно относятся к арендаторам. Это может проявляться в регулярных жалобах участковому, письмах в налоговую, замене замков. Так что, если квартиранты не поладят с соседями, решать эти проблемы придется вам. Еще один минус – дорогое «обслуживание». Иными словами, арендная комната требует столько же хлопот, как и квартира (поездки к квартирантам за оплатой, решение текущих вопросов), а дохода приносит намного меньше.

Где взять деньги?

Еще несколько лет назад банки давали добро на ипотеку только для покупки квартир в относительно свежих домах. Но конкуренция сделала свое дело, суровые банкиры смягчились и стали относиться с пониманием к хрущевкам, квартирам, продаваемым по сероватым схемам, загородным домам и даже комнатам. Ипотечные программы, позволяющие купить комнату, пока единичны, но они есть.

Важное условие: по документам это должна быть именно комната, а не доля. Или доля, но привязанная к комнате. Кроме того, если у вас в собственности находится часть квартиры – например, 1/2 – и вы планируете выкупить у соседа его половину, на это легко можно взять ипотечный кредит. В таком случае у банка в залоге будет вся объединенная квартира.