Юридические нюансы
• Договор ренты требует нотариального заверения.
• После нотариата договор подлежит обязательной государственной регистрации.
А что, если рентополучатель умер после нотариального заверения и рентоплательщик не успел подать документы на регистрацию договора?
По этому поводу президиум Верховного суда высказался следующим образом: «Так как договор ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий».
В случае смерти плательщика ренты договор не аннулируется. Имущество переходит к наследникам, а с ним и обязательства по договору ренты.
В случае судебного расторжения сделки плательщик ренты не имеет права требовать компенсации расходов и оплаты услуг, оказанных им при осуществлении своих обязательств по ренте.
Вот еще несколько особенностей ренты:
• Подавляющее большинство риелторов незнакомы с рентой и не имеют какой-либо практики по ренте. Вам придется либо искать «узкого специалиста», либо самому находить подходящие объекты и оформлять сложную и рискованную сделку.
• Гражданский кодекс содержит несколько статей, посвященных ренте, но по большинству из них нет сколько-нибудь значимой судебной практики.
• У ренты плохая репутация. Пенсионеры боятся, что им «помогут попасть на тот свет». Рентоплательщики боятся, что пенсионер изведет их своими капризами, вымотает нервы и в конце концов расторгнет сделку.
• Вместе с тем тысячи людей не побоялись заключить договор ренты, и каждый получил, что хотел: пенсионер – существенную прибавку к пенсии и заботу, а плательщик – квартиру, которая обошлась ему в разы дешевле рыночной цены.
Математика ренты
Для примера рассмотрим квартиру, расположенную в пешей доступности от метро «Проспект Мира». Это двушка на третьем этаже восьмиэтажного кирпичного дома сталинской постройки. Рыночная стоимость квартиры сегодня – около 12,5 млн руб. Наш клиент заключил договор ренты по этой квартире в 2006 г., когда цена была ниже – около 8 млн руб.
Как правило, при заключении договора ренты первоначальный взнос составляет от 10 до 30 % от ее рыночной стоимости. В данном случае он составил 25 % – это 2 млн руб.
Ежемесячные выплаты зависят от ваших договоренностей с рентополучателем. В нашем примере выплаты были небольшие – всего 10 000 руб. В 2013 г. рента стала «исполненной» (рентополучатель умер), и квартира была выставлена на продажу чуть дешевле среднерыночной цены (покупатели не любят «свежую ренту», поэтому разумно сделать скидку 5–7 %).
За семь лет выплаты составили 804 000 руб. В итоге квартира стоимостью 12,5 млн руб. обошлась в 2,8 млн руб. – в пять раз дешевле. Более чем выгодно.
Договор ренты можно заключить на юридическое лицо. Есть крупные фирмы, которые поставили заботу о старушках на поток и имеют в активе сотни квартир. Самая известная – ГУП «Моссоцгарантия».