Что привлекает покупателей таких квартир? Разумеется, никакого соблюдения ФЗ-214 нет и в помине. Главный фактор – цена. В 10–20 км от МКАД пару лет назад можно было приобрести студию 25–30 кв. м за 1 млн руб. Вдвое дешевле аналогов! Мечта об отдельной квартире для многих стала реальностью. Строительством домов на землях ИЖС занимались в основном мелкие сомнительные конторы. Часто все документы оформлялись на частное, подставное лицо. Но встречались и сравнительно крупные компании, которые активно рекламировали и открыто пиарили свое «малоэтажное доступное жилье на природе». Студии за миллион продвигались как долгосрочная инвестиция для выгодной сдачи в аренду. «Доходные дома» стали очень популярны. Риски? Появилась информация о возможных проблемах, на форумах велось активное обсуждение, высказывались мнения за и против… Кто-то воздерживался, а кто-то покупал. Вера в чудо для многих оказалась сильнее здравого смысла. Лишь в 2011 г. чиновники начали «избирательные» гонения на такие дома. Был снесен пятиэтажный дом в Подмосковье и несколько домов в регионах. Еще на несколько сотен домов выданы предписания о сносе, уже есть или готовятся соответствующие решения суда. Жители живут под дамокловым мечом. Большой резонанс получил снос «дома в Вешках» в Мытищинском районе. Незадачливые покупатели остались и без квартир, и без денег, и без уже сделанного ремонта.
После этого городские и районные администрации в Подмосковье провели ревизию объектов, в результате чего появились «черные списки» проблемных домов. По Московскому региону список адресов можно найти на сайте Комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью (http://www.kds.mosreg.ru). Парадокс, но некоторые многоквартирные дома на землях ИЖС в список вошли, а некоторые нет. Почему? Может, наши чиновники знают ответ?
Как узнать, что дом строится на землях ИЖС? Косвенный признак – малоэтажность (строить трехэтажные дома застройщику невыгодно). Прямой признак – отсутствие у застройщика проектной декларации. Добросовестные застройщики выкладывают декларацию на сайте проекта и/или показывают покупателям в офисе продаж.
У американских аудиторов есть такое понятие, как «красные флажки». Красный флажок – это сигнал тревоги, показывающий необходимость более тщательной проверки документов. Если флажков появилось два-три, значит, что-то нечисто. Если флажков четыре-пять, дело пахнет мошенничеством.
Вот некоторые примеры красных флажков при аудите фирмы. Бухгалтер, который несколько лет не был в отпуске. Так часто бывает, когда бухгалтер подворовывает и не хочет, чтобы подменяющий сотрудник обнаружил нестыковки в документах. Работник, образ жизни которого явно не соответствует зарплате. Показатели в бухгалтерии, которые сильно отличаются от среднего…
В описании ситуаций с недвижимостью мы тоже будем использовать красные флажки. Один красный флажок – повод остановиться, навести дополнительные справки, задать больше вопросов… Два-три красных флажка – серьезный сигнал опасности. Необходима тщательнейшая проверка. Четыре красных флажка – не теряем зря время, отказываемся от этого объекта.