Слабые стороны:

• Главные проблемы – возраст, низкокачественные материалы, ветхость коммуникаций и дома.

• Смежные комнаты и совмещенные санузлы.

• Низкие потолки (2,5–2,7 м).

• Отсутствие шумоизоляции. Тоненькие стены и слабая вентиляция оповестят об особенностях жизни соседей и гастрономических привычках всего этажа.

• Плохая теплоизоляция. Зимой холодно, несмотря на отопление, летом слишком жарко. Возможно, придется делать дополнительное утепление, а это недешевое удовольствие.

• Социальный состав жильцов. Много маргинальных и «асоциальных элементов». А если до сноса осталось несколько лет – жильцы любят сдавать квартиры толпам гастарбайтеров. Чего жалеть, дом-то снесут.

Совет. Обращайте особое внимание на состояние потолков на последних этажах. Лифтов нет, поэтому технического этажа тоже нет. Крыша плоская, как блин. Жители пятого этажа регулярно страдают от прохудившейся крыши. Крышу конопатят, заливают смолой. На некоторое время такого «ремонта» хватает, потом разозленные жильцы опять атакуют жалобами ДЭЗ.

Кирпичные хрущевки не подлежат сносу. Имеют более толстые стены, иногда – более высокие потолки (2,5–2,7 м) и немного лучшие характеристики по теплоизоляции. В остальном мало отличаются от панельных собратьев.

Возводились с начала 1970-х до начала 1990-х (отдельные серии возводились и в 2000-х гг.). Высота – от 8 до 16 этажей, материал – панель, кирпич, блоки.

Ярких достоинств и недостатков у этих домов нет. Невысокие потолки, маленькие кухни и тесные подъезды остались в наследство от хрущевок. Но есть и усовершенствования – лифты и мусоропроводы (хотя последние во многих домах сейчас заколочены и не функционируют). По сравнению с хрущевками улучшены шумоизоляция и планировки квартир. Кухня подросла до 7 кв. м, реже встречаются проходные комнаты. Есть нюансы: в угловых квартирах зимой холодно, особенно если трубы отопления спрятаны в стены.

Строились «брежневки» массово, дожили до наших дней. О сносе их в Москве разговора пока нет, зато активно ведется капремонт подъездов. Выглядят достаточно невзрачно и однотипно. Именно брежневские дома-близнецы стали героями легендарной «Иронии судьбы». Но по соотношению цена – качество это хороший, экономичный вариант.

Совет. Узнайте серию заинтересовавшего дома, так как серий у брежневских домов много и они достаточно разные. Различаются и материал дома, и планировки, и конструктивные особенности, и слабые места.

Их продают не только застройщики, но и инвесторы на вторичном рынке жилья. Если новостройка панельная, ее качество (пусть и не самое высокое) гарантировано заводом-изготовителем. Массовое производство по налаженным технологиям позволяет избегать явных косяков. Если это монолит, который возводят прямо на площадке неизвестные рабочие неизвестного субподрядчика… Да еще и квартира изначально была свободной планировки, то есть перегородки воздвигли неизвестные рабочие продавца, по неизвестному плану… Стоит присмотреться повнимательнее.

Почитайте, что пишут на форумах жильцы жилого комплекса, они наверняка уже выявили основные недостатки и слабые места их дома. Обратите внимание на перегородки: если они построены не в соответствии с планом застройщика, такую планировку необходимо согласовывать как перепланировку. Это не страшно, но это хороший повод для торга. Также несогласованная (а особенно несогласуемая) перепланировка снижает ликвидность объекта для целей перепродажи. То есть если перепланировку в принципе можно согласовать, вы можете сделать это сами после покупки, потратив определенное количество времени и денег. Если нельзя – нужно или возвращать квартиру в исходное состояние, или готовиться делать скидку 3–7 % при перепродаже.