Как рассчитывается доходность от сдачи в аренду? Очень просто:

Доходность = (Годовой доход от сдачи квартиры в аренду × 100) / Рыночная стоимость квартиры

Например, рыночная стоимость квартиры на сегодня равна $100 000.

Доход, получаемый владельцем квартиры от сдачи ее в аренду, составляет $400 в месяц, соответственно годовой доход $400 × 12 = $4800.

Годовая доходность от сдачи в аренду составляет 4800 × 100 / 100 000 = 4,8 %.

А что по доходности от сдачи в аренду коммерческой недвижимости? На это же время (осень 2006 года) доходность такой операции составила приблизительно 8-10 % годовых. Это значительно выше дохода от сдачи в аренду жилой недвижимости. Оно и понятно: экономика России была на подъеме, создавались новые компании, которым нужны помещения для работы, поэтому спрос на офисные помещения рос. В 2008 году рост прекратился, спрос на офисные помещения сильно упал, и владельцы недвижимости значительно снизили арендные ставки (наша компания также воспользовалась такой ситуацией и снизила стоимость аренды на 50 %). Это привело к снижению рентабельности офисной недвижимости.

Любые кризисы на рынках (будь то ценные бумаги или недвижимость) дают возможность профессиональным инвесторам, которые могут оценивать реальную стоимость актива, приобрести актив по низкой цене.

2010 год. В результате ипотечного кризиса у банков Германии оказалось очень много недвижимости, которую они получили от тех, кто не смог оплачивать полученные ипотечные кредиты. Но банкам нужно деньги, а не недвижимость, и чем быстрее, тем лучше. Поэтому банки снижают цену на эту недвижимость для тех, кто готов ее приобрести в короткие сроки (я уже говорил о большом недостатке недвижимости – ее низкой ликвидности). В результате такого снижения цен доходность этой недвижимости выросла, и в конце 2010 года у инвесторов появилась возможность купить хорошие дома в развитой европейской стране с рентной доходностью от 8 до 20 % годовых! Звучит невероятно: рентная доходность 20 % годовых по недвижимости в Германии. Это одна из ситуаций, когда у инвесторов появляется возможность купить дешево очень хороший актив. Она похожа на ситуацию с облигациями в 2009 году, о которой шла речь выше. И такие ситуации длятся недолго. Когда я пишу эту книгу, на недвижимость, продаваемую германскими банками, стоит очередь из частных инвесторов и управляющих компаний: всем хочется успеть оторвать жирный кусок.

Следите в будущем за рынками. Время от времени для инвесторов открываются прекрасные возможности, и те, кто видит в этом какой-то подвох, потом рвут на себе волосы: «Ведь мог купить год назад! Почему побоялся?»

И в заключение скажу: если вам нравится недвижимость и вы хотели бы вложить в нее деньги, но их у вас недостаточно, чтобы купить собственную квартиру или офисное помещение, подберите для инвестирования ПИФ недвижимости – это очень хорошая альтернатива инвестированию непосредственно в недвижимость.

Бесконтрольный оптимизм может превратиться в манию. А одним из главных признаков мании является забвение уроков истории.