Отчуждение (продажа, дарение и т. п.) дома покупателем при жизни продавца не допускается (ч. 1 ст. 427 Гражданского кодекса). Это правило введено для максимальной охраны интересов нетрудоспособного лица продавца на случай, если договор будет впоследствии расторгнут и возникнет вопрос о возврате квартиры или дома. Поэтому покупатель не вправе отчуждать квартиру или дом продавца при его жизни даже при наличии его согласия.

Договор обязательно должен быть нотариально удостоверен. Госпошлина за удостоверение взимается в процентном отношении к стоимости продаваемых квартиры, дома, указанных в договоре. Размер ее такой же, как в обычных договорах купли-продажи недвижимого имущества.

- В каких случаях допускается расторжение такого договора?

В отличие от других договоров надлежащее исполнение договора пожизненного содержания его не прекращает. При жизни продавца договор не прекращает своего действия даже в случае смерти покупателя. Обязанности по договору переходят от умершего к тем его наследникам, к которым переходит квартира (дом). В случае же, если наследников нет, или они отказались от наследства, ранее проданный дом возвращается продавцу (ст. 429 Жилищного кодекса).

Что же касается расторжения договора по требованию одного из его участников, то это допускается: по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых на себя по договору; по требованию покупателя - если по независящим от него обстоятельствам его имущественное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять продавцу обусловленное обеспечение.

При расторжении договора по указанным выше основаниям квартира (дом) возвращается продавцу, расходы же по содержанию продавца покупателю не возмещаются.

- В каких случаях договор купли-продажи квартиры (жилого дома) может быть признан недействительным?

Договор купли-продажи жилья, как и любая другая сделка (договор это двусторонняя сделка), совершенный с нарушением требований закона, считается недействительным и не создает тех юридических последствий, ради которых он заключался.

Указания на основания недействительности сделок содержатся с ст. 48-58 Гражданского кодекса.

Прежде всего, недействительной признается сделка, заключенная частично или ограниченно дееспособным лицом без необходимого на то согласия родителей, опекунов или попечителей, а также недееспособным лицом.

Гражданская дееспособность - это способность лица своими действиями приобретать гражданские права и создавать для себя гражданские обязанности (ст. 11 Гражданского кодекса). Дееспособность предполагает, что лицо будет совершать сознательные волевые действия, т. е. лично распоряжаться своим имуществом, в данном случае квартирой, домом. Для этого, конечно, необходим какой-то жизненный опыт, понимание и реальная оценка своих поступков. Поэтому закон признает за гражданами дееспособность не в одинаковом объеме.

Возникновение гражданской дееспособности и ее объем зависят от возраста человека и состояния его здоровья. Например, десятилетний ребенок может иметь в своей собственности имущество, полученное по наследству, но сам он не может продать или купить имущество и поэтому он не может быть признан дееспособным.