Стоимость = К1 х К2 х К3 х (А1 х В1 х К4 х К5 + А2 х В2),

где К1 - коэффициент влияния местоположения;

К2 - коэффициент наличия коммуникаций;

К3 - коэффициент для дома, предназначенного под снос (в случае если общая площадь дома равна 0, то есть оценка здания не производится);

А1 - общая площадь объекта оценки;

В1 - базовая стоимость 1 кв.м общей площади объекта оценки;

К4 - коэффициент влияния материала стен объекта оценки;

К5 - коэффициент влияния износа объекта оценки;

А2 - площадь земельного участка;

В2 - базовая стоимость 1 кв.м площади земельного участка.

Метод дисконтирования денежных потоков является одним из наиболее распространенных методов, применяемых при оценке инвестором того или иного направления вложения своих средств и при проведении внутренних оценок эффективности инвестиционных проектов в активно развивающихся компаниях.

Расчёт стоимости компании методом дисконтирования производится в несколько этапов.

Прежде всего определяется прогнозный период - т.е. длительность периода, на который фирма планирует свои доходы. Правда, для российских организаций не целесообразно делать долгосрочных прогнозов, полагаясь на стабильность отечественного рынка, и ограничиваться периодом в четыре-пять лет.

На следующем этапе рассчитываеется денежный поток. Существует два варианта такого расчета, и выбор зависит от того, какой капитал ваша компания использует в своей деятельности. Если предприятие привлекает долгосрочные займы или кредиты, то при оценке стоимости фирмы мы советуем вам обратиться за помощью к специалисту. Провести расчет самим будет довольно трудно - придется учитывать изменения основной суммы долга, проценты, инфляцию и т. д. Если же организация использует только собственный капитал, то метод расчета достаточно прост. Величина денежного потока в этом случае рассчитывается для каждого года прогнозного периода по формуле:

ДП = ЧП + АО - ПСОК - ПКВ + ПДЗ,

где

ДП - денежный поток;

ЧП - чистая прибыль после уплаты налогов;

АО - амортизационные отчисления;

ПСОК - прирост собственного оборотного капитала (уменьшение оборотного капитала отражается со знаком «плюс»);

ПКВ - прирост капитальных вложений (уменьшение вложений показывают со знаком «плюс»);

ПДЗ - прирост долгосрочной задолженности (если долгов становится меньше, то пишут знак «минус»).

Зная значение прибыли до налогообложения, величину чистой прибыли можно определить по формуле:

ЧП = НП х (1 - Нпр),

где

НП - налогооблагаемая прибыль;

Нпр - ставка налога на прибыль.

При рассчёте планируемых показателей целесообразно за основу принять прогнозные показатели службы маркетинга и бухгалтерии. Чистую прибыль, как известно, прогнозируют на основе финансового плана, а амортизационные отчисления определяют исходя из данных бухгалтерского учета. Примерный прирост капитальных вложений может быть определён, исходя из инвестиционных планов.

В отношении прогнозных значений целесообразно учитывать перспективы развития отрасли. Дело в том, что хотя отраслевые показатели могут расходиться с финансовыми планами компании, правильнее ориентироваться на отраслевую динамику.