Говоря в терминах Рикардо, нам надо выяснить, каковы возможные причины высокой ренты. Знать причины дороговизны пахотных земель не особенно важно (если вы не фермер). Но вопрос становится куда серьёзнее, если речь о том, почему вы платите такие непомерные деньги за съёмную квартиру, или о том, действительно ли банки на нас наживаются. Но давайте начнём с пахотных земель, а потом попробуем применить наши выводы к другим проблемам.
Мы знаем, что плата за лучшую землю определяется разницей в урожайности между лучшей и маржинальной землёй. Потому очевидная причина высокой ренты в том, что лучшая земля родит очень ценное зерно в сравнении с маржинальной. Как мы уже упоминали, 5 бушелей зерна по 1 доллару за бушель даёт ренту 5 долларов, но при цене $200 тыс. за бушель рента составит уже $1 млн. Если зерно дорого, вполне естественно, что дефицитная пашня, на которой оно растёт, также дорого стоит.
Но есть и другой механизм роста платы за плодородную землю, не столь естественный. Предположим, землевладельцы объединятся и уговорят местного шерифа учредить то, что в Англии называется «зелёным поясом», — широкую область земли вокруг города, на которой действуют очень жёсткие законодательные требования к строительству. Землевладельцы могут заявить, что грешно застраивать фермами прекрасную дикую землю и потому фермерство здесь должно быть запрещено.
Земледельцам от такого запрета огромная выгода, поскольку он приведёт к росту платы за всю легально сдаваемую в аренду землю. Как мы помним, плата за пашни определяется разницей в урожайности между пахотной и маржинальной землёй. Стоит запретить фермерство на маржинальной земле, как плата за пахотную подскочит. Если раньше альтернативой платному использованию пахотных земель было бесплатное фермерство на пастбищах, то теперь альтернативы уже нет. И раз возделывать маржинальные земли запрещено, фермеры проявляют куда больше интереса к выращиванию зерна на пахотных землях и готовы заплатить за это гораздо больше.
Итак, мы обнаружили две причины высокой ренты. Первая — за хорошую землю имеет смысл платить больше, если зерно, которое она родит, также ценится высоко. Вторая — в том, что за хорошую землю имеет смысл много платить, если нет других вариантов.
Те читатели, что снимают жильё в Лондоне, должно быть, в этот момент нахмурили брови. Лондон окружён «зелёным поясом», учреждённым ещё в 1930-е. Так вот почему так дорого снять или купить недвижимость в Лондоне — не потому, что она лучше альтернатив, а потому, что нет законной альтернативы?
И то и другое: несомненно, Лондон — уникальное место, и он подходит для обустройства шикарных апартаментов или офисов больше, чем Сибирь, Канзас-Сити и даже Париж. Отчасти по этой причине ставки арендной платы так высоки. Но другая причина дороговизны лондонской недвижимости — «зелёный пояс» вокруг города. Благодаря ему, Лондон не расползается по окрестностям, и это многим нравится. Однако ещё одно следствие этого ограничения — перемещение огромных сумм из карманов арендаторов в карманы домовладельцев. «Зелёный пояс» поддерживает арендную плату и цены на недвижимость в Лондоне на более высоком уровне, чем они могли бы быть при отсутствии ограничений, точно так же, как запрет на обработку пастбищ повышает плату за обработку пахотных и лесистых земель.